「後々、空き家を解体して更地する予定」「更地で売却か建て替えか迷っている」「解体後は駐車場にしようか迷う」
このように建物を壊した後の土地は、さまざまな用途に活用できるため、判断に迷われる方も多いことでしょう。
いずれの場合であっても、解体後の土地活用をスムーズに成功させるためには、解体工事の最終段階である、整地が重要です。
駐車場・売却・建て替えなど、あらかじめ解体後の土地活用を見据えて、適した整地まで依頼しておくことが大切です。
この記事では、解体後の土地活用における主な3つの方法と、活用目的に合わせた解体と整地のポイントを解説します。
解体後の主な土地活用方法
建物を解体した後の更地活用は、依頼主の要望や土地の状態によってさまざまですが、一般的には以下3つの方法です。
駐車場にして貸し出し
初期費用を抑えられ、売却までのつなぎにしやすく、管理の手間が比較的少ない点がメリットです。
一方で収益性が低い場合があり、競争が激しいエリアでは集客や運営にも費用がかさみ、長期的にみても赤字となる可能性もあります。
更地にして土地を売却
まとまった現金が手に入り、土地の維持・管理が不要になるためトラブルのリスクから解放されるメリットが多い方法の1つです。
その反面、売却までに時間がかかる場合があり、場合によっては買い手が付かず売却自体が難しいといったリスクもあります。
更地にして建て替え
理想の住まい建設や収益となる物件を実現できる、節税対策が使えるといったメリットが挙げられます。
デメリットとしては初期費用として高額な費用がかかり、建築期間中は収入がないため、リスキーな方法でもあります。
特徴別 解体後の土地活用例
上記のように駐車場・売却・建て替えといった土地活用の方法には、それぞれメリット・デメリットがあります。
ここではより具体的な例をあげて、活用方法についてご紹介します。
初期費用を抑えて収益化しやすい月極駐車場・コインパーキング
月極駐車場・コインパーキングといった駐車場経営は、主な3つの選択肢の中で比較的初期費用を抑えやすく、短期で収益化しやすい方法です。
売却するまでの、つなぎとなる収益スタイルとして有効ですが、住宅用地の特例が適用されず固定資産税が高くなる可能性があります。
そのため一括りに月極駐車場・コインパーキングといってもどのようなスタイルで行うのか、収益と税負担のバランスをみながら、検討する必要があります。
シンプルかつ高収益を狙いやすい土地の売却
土地の売却は、まとまった資金を得て、土地の管理から完全に解放される最もシンプルな方法です。
しかし売却を成功させるためには、買主が安心して建築できる状態の更地であることが、売却可否の基準の1つです。
また後のトラブルを防ぐためにも、解体時に地中埋設物を完全に取り除き、売却に適した整地作業を済ませておくことが大切です。
資産価値と利便性を最大化しやすい建て替え・新築
立地をそのままに、現在のニーズに合った最適な建物を建てられる建て替えは、長期的な資産価値と利便性を最大化できる選択肢です。
ただし建築を視野に入れる場合は、そのほかの方法と比較しても特に解体・整地後の地盤の状態が重要です。
実際に地盤調査や改良工事をスムーズに進めるためにも、解体時に土壌を乱さないよう注意を払いながら施工してもらうことが重要です。
土地活用に向けた目的別の解体・整地の注意点
土地活用をスムーズに進めるためには、解体工事に加えて、整地が重要な工程となります。
ここでは活用目的ごとに重要視しておくべき、整地を依頼する際の注意点についてご紹介します。
土地の売却を有利にするための砕石整地
土地の売却を目的とする場合、買主が懸念することが多いのは、地中埋設物と土地の状態です。
建築工事中に古い基礎部分のガラなどが見つかると、契約解除や損害賠償に発展するリスクがあります。
オーエスリンクでは将来を見据えた撤去作業を心がけ、地中埋設物によるトラブルを未然に防ぐよう努めています。
また水たまりができる土地は敬遠されるため、水はけがよく平坦で見た目もきれいな状態にする必要があります。
弊社では必要に応じ砕石を敷き均して仕上げることで、売却時に買主に安心感を持っていただけるよう配慮した施工を行います。
建て替えを見据えた地盤改良を想定した整地
将来的に新しい建物を建てる予定がある場合、単に解体後の土地を平らにするだけでは不十分です。
建築を前提とした解体では、後の地盤調査や改良工事をスムーズに行えるよう、解体時に不要な締め固め（転圧）を避け、土壌を乱さないよう細心の注意を払う必要があります。
また古い建物の基礎や杭が残っていると、新たな基礎工事の障害となるため、必要な部分を確実に撤去する必要があります。
駐車場利用に必要な舗装・勾配と排水計画
駐車場利用を目的とする場合、雨天時の水たまりや、車の出入りによる砕石の飛散などを防ぐための専門的な整地が必要です。
砕石敷設の厚みに関しては、駐車場として機能させるための砕石の厚みを適切に確保することが重要です。
また勾配（排水計画）については、敷地内の最も低い部分へ水が流れるよう、適切な勾配をつけ排水対策を施し、雨天時の利用者の安全と利便性を確保する必要があります。
土地活用を踏まえた解体はオーエスリンクへ
建物解体後の土地活用は、単に建物を解体したり、単に整地するだけではなく、活用方法を見据えた両方の対応が必要です。
オーエスリンクでは、無料相談をはじめ地中埋設物への配慮し、整地計画のご提案までサポートいたします。
さらに解体後の外構整備や造園といった点まで一貫して施工可能な体制と整えておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
